Разъяснение вопроса оформления земельного участка под многоквартирным домом

Вопрос: Организация имеет земельный участок на праве аренды под строительство многоквартирного дома. Дом построен и введен в эксплуатацию, квартиры в этом доме проданы гражданам и зарегистрированы в органах юстиции, часть квартир зарегистрирована за этой организацией. Сегодня организация настаивает на расторжение договора аренды, а граждане и сама организация не желают оформлять в собственность данный земельный участок. Есть ли у муниципального образования основание отказать в расторжении договора аренды?

 

Ответ: В соответствии с пунктом 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.

Пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что земельный участок, на котором расположен дом, входит в состав общего имущества в многоквартирном доме. Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 5 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Кроме того, права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом  (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. При этом свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие домавозникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета(ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»). При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок. Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Исходя из вышеизложенного, учитывая то, что многоквартирный дом, введен в эксплуатацию, осуществлена передача квартир и их регистрация в собственность граждан, а земельный участок сформирован и поставлен на государственный кадастровый учет, у собственников помещений в таком многоквартирном доме возникло право общей долевой собственности на указанный земельный участок в силу прямого указания закона (п.1 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).

В этой связи, необходимо расторгнуть договор аренды на земельный участок, заключенный между муниципальным образованием и организацией. При этом принятия органом государственной власти или органом местного самоуправления решения о предоставлении указанного земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного дома не требуется.

Для сведения и учета в работе по данному вопросу на сайте Министерства имущественных отношений Республики Саха (Якутия) (web:www.miosakha.ru) размещены письма Министерства финансов Российской Федерации от 17.05.2006 № 03-06-02-02/65 «О налогообложении земельным налогом земель, занятых многоквартирными домами»,  Министерства экономического развития российской Федерации от 11.11.2009 № Д23-3720 «О порядке приобретения права общей долевой собственности на земельные участки под многоквартирными домами собственниками помещений в многоквартирном доме»,от 16.10.2009 № Д23-3410 «О порядке передачи земельных участков собственникам помещений в многоквартирном доме» и информационное письмо Минимущества РС(Я) № И-012-5252, МинЖКХ РС(Я) № 01-3102/01, Управления Роснедвижимости по РС(Я) № 08-исх/1592/01, Комитета по земельным отношениям ДИО окружной администрации г. Якутска № 3175 от 03.10.2008 «О формировании и государственном кадастровом учете земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома и иные входящие в состав таких домов объекты недвижимого имущества».